Impacto de la planificación regional de la Gran Área Metropolitana sobre el crecimiento urbano y el mercado inmobiliario

Abstract

En esta ponencia, se discute sobre la efectividad de la regulación territorial vigente en la GAM, las principales contradicciones existentes en ella y se comenta sobre algunas propuestas regulatorias. La primera sección muestra evidencia sobre el impacto del límite de crecimiento vigente desde 1982; es claro que, aunque no ha prohibido totalmente el desarrollo urbano, el límite de crecimiento sí ha (a) modificado los patrones de uso del suelo posibles más allá del límite y (b) reducido significativamente los niveles de urbanización. Análisis cuantitativos de efectos causales han permitido determinar que el límite de crecimiento fue responsable por una reducción en la probabilidad de urbanización de hasta un 13%. Se discuten los mecanismos que explican la localización de algunas actividades urbanas más allá del límite de crecimiento, en el contexto del mercado inmobiliario regional y utilizando la ciudad de Heredia como caso de estudio; a partir de estos resultados, se argumenta la necesidad del límite de crecimiento para preservar los usos no urbanos en la interfaz rural-urbana de la región. La segunda sección se refiere a las regulaciones municipales: se identifican las principales contradicciones en los planes reguladores vigentes – en particular, la ausencia de regulaciones en sitios clave de la región – así como las virtudes y limitaciones de las regulaciones municipales propuestas, derivadas del proceso del Proyecto PRUGAM (para este segunda sección, utilizando a Cartago como caso de estudio).