Mercado de la tierra y vivienda en la Gran Área Metropolitana (GAM) de Costa Rica

Abstract

Esta ponencia tuvo como objetivo abordar el mercado de tierra y vivienda en la Gran Área Metropolitana (GAM) de Costa Rica. Para ello, en una primera sección se analizó la expansión urbana en los cantones de la GAM, sus patrones y determinantes entre 1986 y el año 2010. Lo anterior, permitió observar entre otras cosas, como el mercado de tierras se desarrollado en el tiempo y el espacio. En la segunda sección se caracterizó el mercado de vivienda, analizando sus patrones espaciales y temporales. Se construyeron tipologías de viviendas según tamaño y valor y se analizó en el contexto histórico de la GAM. En la tercera sección se exploraron y describieron los diferenciales de precio entre suelo urbanizado y no urbanizado. Se analizó cómo ha evolucionado en el tiempo y el espacio ese diferencial y mediante modelos econométricos con correcciones espaciales se exploraron el efecto de la localización y tiempos de viaje sobre dichos valores. Posteriormente, se utilizaron modelos econométricos de precios hedónicos y propensity score matching (control y tratamiento) para analizar el efecto que tienen las regulaciones al crecimiento urbano (anillo de contención) sobre los valores del suelo, dentro y fuera del anillo, separando el análisis para el área metropolitana de Alajuela y Heredia. En una cuarta sección, se describió la evolución del pago por impuesto predial en los municipios de la GAM, analizando la importancia que tiene dicho impuesto sobre la estructura de ingresos municipal. Adicionalmente, se muestra de manera general la relación entre las plataformas de valor y los precios de mercado. La quinta sección analizó el papel del estado en el mercado de tierras dentro de la GAM, se exploró la lógica en la distribución espacial de las viviendas sociales. Complementario a lo anterior, se desarrollaron modelos econométricos para tratar de determinar si la construcción de vivienda social tiene un efecto positivo en la reducción de la informalidad por acceso a servicios y por tenencia de tierra. En la misma sección se analizó el tema de la segregación social en la GAM, se estimaron una seria de indicadores cuantitativos que permitieron identificar patrones espaciales de segregación y su evolución en el tiempo. En la última sección se esbozan algunas consideraciones finales referentes al mercado de tierras y vivienda. En los anexos se describen y detallan las metodologías y estimaciones realizadas.